Как купить земельный участок?

Содержание

6 шагов, чтобы купить землю у государства

Как купить земельный участок?

  1. Если землю не успели разграничить и утвердить Правила застройки, то возникает переход права распоряжения земельными участками к районной администрации (поселка, деревни, села);
  2. За счет вложения в инфраструктуру, комплексные застройщики получают первичное право перед индивидуальными жилыми застройщиками;
  3. Стали возможны аукционы по продаже и передаче в аренду свободных муниципальных участков по заявлению граждан;
  4. В случае, когда видом разрешенного использования участка предполагается строительство зданий и сооружений, будет проводиться только аукцион по аренде, купить участок у администрации под ИЖС через торги сразу в собственность не получится.

Другими словами, в оборот поступили новые массивы земельных участков под индивидуальное жилое строительство и, чтобы получить землю, теперь не нужно обращаться в администрацию города или районного центра. Достаточно обращения в администрацию поселения, в котором расположен участок.

Чтобы иметь преимущественное право выкупа и купить земельный участок у государства по максимально низкой цене, нужно выполнить одно из следующих условий:

  • На предоставленном в аренду земельном участке под ИЖС или ЛПХ, построить и ввести в эксплуатацию жилой дом, знание или сооружение. Выкуп участка из аренды в собственность обойдется всего в 3% кадастровой стоимости для муниципальных земель и в 15-20% для городских;
  • Чтобы купить землю у государства для строительства дома, придется выиграть аукцион по продаже земельных участков. Инициатором аукциона можно стать самому (об этом ниже), либо стать участником уже инициированного районной администрацией или другим юридическим или физическим лицом аукциона. Стоимость земельного участка определяется в ходе торгов между участниками аукциона. Начальную ставку и шаг торгов устанавливает администрация. Часто ставка на аукционе разогревается выше рыночной стоимости объекта, однако теперь максимальная планка законодательно определена кадастровой стоимостью — выше цену назначить нельзя. Если вдруг аукцион признают несостоявшимся (менее 2-х участником), то вы сможете купить земельный участок у администрации без участия в торгах;
  • Чтобы купить землю у администрации сельского поселения, выгоднее всего являться главой крестьянско-фермерского хозяйства (КФХ). Стоимость выкупа будет определена на усмотрение сельской администрации и, скорее всего, будет близка к кадастровой, либо немного ниже;
  • На предоставленной для сельского хозяйства земле более 3-х лет добросовестно выполнять условия аренды;

Как купить землю у администрации по кадастровой стоимости

Шаг 1 — найти свободный участок

Используя карту РосРеестра, найти свободный (не стоящий на кадастровом учете) земельный участок и заказать у кадастрового инженера схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории (500-2000 рублей). Также, схему расположения можно составить самостоятельно, используя специальную компьютерную программу.

Шаг 2 — подать заявление о предварительном согласовании выделения земельного участка

Обратиться к главе муниципалитета с заявлением о предварительном согласовании выделения земельного участка без проведения торгов и приложить к нему схему расположения и копию паспорта. Срок рассмотрения запроса до 30 дней. В течении этого времени вы получите Постановления главы района, либо мотивированный отказ.

Шаг 3 — поставить участок на кадастровый учет

После получения Постановления главы района о предварительном согласовании выделения земельного участка, вновь отправляетесь к кадастровому инженеру. Теперь нам потребуется кадастровые паспорт и постановка новообразованного земельного участка на кадастровый учет (земли муниципальной собственности — ставим, государственные не разграниченные — нет).

Шаг 4 — подать заявление о выделении земельного участка

После постановки участка на кадастровый учет (участок отображается на публичной кадастровой карте), подаем в администрацию поселения заявление о выделении земельного участка без проведения торгов. При этом в заявлении нужно указать кадастровый номер участка и приложить кадастровый паспорт.

Шаг 5 — выиграть аукцион

После этого отдел землеустройства (скорее всего) все же опубликует в газетах и на официальном сайте муниципалитета информацию о проведении аукциона по продаже «вашего» земельного участка.

Если в течение месяца после публикации, кроме вас заявление на участие в аукционе никто не подал, то администрация принимает решение об отчуждении земель из муниципальной собственности инициатору торгов (то есть вам) по цене установленной администрацией, но не выше кадастровой стоимости.

Шаг 6 — оформить договор купли-продажи

Если цена вас устраивает, то администрация в течение еще 30 дней составляет договор купли-продажи и отправляет вам на изучение. Еще 30 дней выделяется на подписание договора.

Затем подписанные договора нужно передать в муниципалитет и оплатить прописанную в договоре сумму выкупа.

На основании подписанного обеими сторонами договора купли-продажи, оформляете земельный участок в собственность.

Как купить землю у государства для бизнеса

Юридическое лицо может купить землю у государства для бизнеса, если выполняет одно из следующих условий:

  • Планируется комплексное освоение территории и строительство жилого комплекса (желательно эконом класса);
  • Планируется строительство значимого социального или культурного объекта;
  • Дачный участок находится в общем пользовании;
  • Участок покупается для ведения крестьянско-фермерского хозяйства (КФХ);
  • Уже есть участок КФХ в аренде;
  • Юр лицо добросовестно использовало земли сельхозназначения по договору аренды более 3 лет.

Цена выкупа участков, в зависимости от принадлежности, определяется либо правительством, либо субъектом РФ, либо муниципалитетом. На практике же выгоднее оформить земельный участок на физическое лицо, а затем продать юридическому.

Выводы

Кроме свободных государственных земель нужно интересоваться землями колхозов. Если колхозная земля уже была разделена на паи, то выгоднее покупать земельные участки у сельских жителей — бывших членов колхоза. Далеко не все из них землями пользуются и, возможно, готовы продать свой пай за небольшую цену.

Возможно, такой путь окажется выходом для тех, кому не удастся купить землю напрямую у государства. Жаль, что паевые земли, в основном, сельскохозяйственного назначения.

Источник: https://zembaron.ru/ekonomiya/kak-kupit-zemlyu-u-administraczii/

Как купить земельный участок в собственность правильно?

Покупка земельного участка, как и любой другой недвижимости, является выгодным вложением денежных средств. Такая сделка является более простой, чем когда продается и покупается квартира или жилым домом, однако все равно имеет определенные особенности и риски.

Поэтому стоит более подробно рассмотреть, как приобрести земельный участок, особенности проведения купли-продажи в различных ситуациях и наиболее важные моменты при этом.

Как купить землю?

Какие участки могут выступать объектом сделки?

Требования к земле, которая может передаваться по договору купли-продажи, приведены в российском земельном законодательстве.

Помимо этого, в законодательстве также выделяется ряд земель, которые в силу определенных причин не могут быть объектом купли-продажи. В частности, сюда относятся такие земли:

  • которые являются историко-культурным наследием;
  • предоставленные для нужд обороны;
  • государственные природные заповедники;
  • ботанические сады;
  • дендрологические, природные и национальные парки;
  • памятники природы;
  • земли общего пользования, расположенные в населенных пунктах;
  • залежи природных ископаемых и т. д.

Остальные категории участков, не подлежащих продаже, могут быть установлены отдельными законодательными актами — как федерального, так и регионального уровня.

Как правильно купить земельный участок — процесс купли-продажи

Как купить участок земли? Пошаговая инструкция следующая:

  • поиск покупателя (проводится продавцом);
  • поиск необходимого земельного участка (проводится покупателем).

После этого сторонам необходимо обсудить все наиболее существенные условия сделки:

После обсуждения и согласования всех этих вопросов сторонам остается только оформить все условия купли-продажи в виде договора.

Оформление договора купли-продажи

Данный документ не имеет установленной формы, однако он составляется в обязательном письменном виде и должен содержать в себе информацию о таких двух существенных условиях:

Цена

При этом она может быть установлена как в денежной, так и в натуральной форме, однако последний способ на практике используется крайне редко.

Особенности определения цены зависят от того, кто является ее собственником. В частности, частные собственники могут устанавливать ее самостоятельно, практически без каких-либо ограничений. Единственная проблема может возникнуть, если цена будет слишком маленькой, значительно ниже рыночной.

В этом случае продавца могут обвинить в попытке уклонения от налогов, ведь НДФЛ при продаже земельных участков платится от ее стоимости. Если же цена, напротив, слишком большая, никаких претензий к нему не возникнет — при согласии на это покупателя сделка будет проведена без проблем.

Для государственной и муниципальной земли цена устанавливается по-другому — первоначальное значение зависит от заключения независимого оценщика. Далее на аукционе данная цена может неоднократно повышаться, если будут соответствующие ставки от участников.

Предмет

В качестве предмета выступает конкретный земельный участок, который подлежит продаже. При этом он должен быть описан максимально подробно, с указанием такой информации:

  • площадь;
  • адрес и месторасположение;
  • кадастровый номер;
  • вид разрешенного использования.

Также желательно указать, на каком основании продавец владеет участком и какими документами это подтверждается. Стоит учесть, что при отсутствии в договоре купли-продажи этих условий его могут признать недействительным, а сделку аннулировать.

В частности, необходимо указать реквизиты продавца и покупателя, их взаимные права, обязанности и ответственность друг перед другом, а также наличие на участке каких-либо обременений.

Составлять договор стороны могут как самостоятельно, так и при помощи юриста. Для самостоятельного оформления можно найти в интернете образец этого документа и внести в него необходимые изменения. Что касается нотариального удостоверения, то оно в данном случае необязательно.

На следующем этапе продавцу и покупателю необходимо организовать передачу денежных средств при помощи того способа, который они сами выбрали и закрепили в договоре. Наиболее надежным является банковский (например, при помощи ячейки или безналичного перевода). Если средства передаются наличными без участия банка, с продавца необходимо взять расписку, подтверждающую их получение.

После оформления договора и передачи денег остается только отдать его вместе с пакетом необходимых документов в Росреестр. Это необходимо для регистрации перехода права собственности, которое происходит в случае продажи земельного участка. При этом понадобятся такие документы:

  • паспорта покупателя и продавца;
  • правоустанавливающие документы на недвижимость (например, договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о вступлении в наследство);
  • свидетельство о праве собственности;
  • кадастровый паспорт или план;
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • акт приема-передачи.

Помимо этого базового пакета, в некоторых ситуациях могут потребоваться и другие дополнительные бумаги:

  • разрешение от супруга, заверенное нотариально (если продавец состоит в официальном браке);
  • доверенность (в случае участия в купле-продаже законного представителя покупателя или продавца);
  • документы на строения, которые расположены на участке;
  • разрешение от других собственников участка (если он находится в совместной собственности).

Срок регистрации обычно составляет до одного месяца, после чего покупателю выдается оформленное в соответствии с требованиями законодательства свидетельство о праве собственности на участок. После этого он считается его полноценным собственником и может распоряжаться им по своему усмотрению, процедура покупки считается завершенной.

Важные моменты сделки

В остальном правила проведения сделки купли-продажи для юридических и физических лиц не имеют никаких особых различий и проводятся в соответствии с общепринятой процедурой.

На что стоит обратить внимание?

При покупке земельного участка необходимо особенное внимание обращать на наличие всех необходимых для этого документов, правильность их оформления и подлинность. При этом стоит проверить как подтверждающие личность бумаги, так и документацию на участок.

Важным моментом также является наличие на недвижимости каких-либо обременений или ограничений. В соответствии с законодательными требованиями, продавец обязательно должен известить о них покупателя. В противном случае тот может потребовать уменьшения стоимости земли или даже расторжения сделки.

Для большей надежности стоит потребовать от продавца выписку из ЕГРП — именно в данном документе содержится информация о наличии на участке земли каких-либо обременений (например, ареста, залога, сервитута и т. п.).

Осуществлять передачу купленной земли необходимо при помощи специального документа — акта-приема передачи. С его помощью не только закрепляется фактический переход участка от продавца к покупателю, но и состояние этого объекта на момент передачи.

Еще один важный момент касается установления цены на приобретение участка.

Часто продавец предлагает указать в договоре меньшую стоимость участка, чем будет необходимо заплатить на самом деле, с целью уменьшения величины его налоговых обязательств.

На такое условие лучше не соглашаться, ведь в случае возникновения проблем с налоговой инспекцией сделку могут признать недействительной.

При выполнении всех необходимых условий и при правильном оформлении документов покупка земельного участка не составит никаких сложностей. Данная сделка проводится быстро и легко, стороны даже могут самостоятельно подготовить договор купли-продажи. Но более надежным вариантом будет обращение за этим к квалифицированному юристу, который поможет оформить документ максимально грамотно.

Источник: http://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/kuplya-prodazha

Как выбрать и купить участок под строительство?

Chlorophylle/Fotolia

Отвечает основатель и руководитель правовой службы «Константа» Наталья Брагина:

При покупке земельного участка ИЖС, в первую очередь, нужно вызвать кадастрового инженера и «отбить точки». То есть Вам надо осуществить вынос границ в натуре. Стоит это недорого: порядка 2,5 тысяч рублей, но очень поможет сэкономить Ваши нервы и деньги.

Межевание участка и кадастровый паспорт: что и как

На землях каких категорий можно строить, а на каких нельзя?

Отвечает адвокат, юрист-консультант онлайн-экосистемы заказа ремонта Rewedo.ru и дизайн-проектов ReRooms.ru Роман Алымов:

Во-первых, необходимо убедиться, что назначением участка действительно является индивидуальное жилищное строительство, а не, например, огородничество на таких участках запрещено возводить капитальные строения.

Во-вторых, необходимо проверить корректность права собственности текущего собственника участка и оснований его приобретения.

Если текущий собственник покупал этот участок, надо запросить и проверить договор купли-продажи. Если унаследовал проверить документы, связанные с наследованием.

Такую проверку следует провести в отношении всех предыдущих собственников, вплоть до момента формирования земельного участка.

В-третьих, текущий собственник должен иметь полномочия распоряжаться этим земельным участком. То есть на земельном участке не должно быть обременений, арестов, должно быть получено согласие супруга собственника. Если речь идет о юридическом лице, то важно соблюсти все корпоративные процедуры и проверить полномочия того, кто подписывает договор с его стороны.

В-четвертых, необходимо удостовериться, что земельный участок прошел кадастровый учет и что не имеется споров с соседями о границах земельного участка.

Отвечает руководитель отдела недвижимости юридической компании Urvista Игорь Польский:

При покупке земельного участка в первую очередь следует обратить внимание на основание собственности у продавца и историю земельного участка. Для подтверждения сведений от продавца можно заказать выписку из ЕГРН.

Уточните, сформировал ли продавец границы земельного участка и были ли на нем постройки, которые могли быть снесены или разрушены, но на бумаге все еще существуют.

Участок может находиться в природоохранной зоне, что наложит определенные ограничения на его использование и строительство на нем жилого дома.

Также будет нелишним уточнить информацию в местной администрации, попадает ли участок под изъятие под нужды государства, согласно плану развития территории.

Поинтересуйтесь у продавца о состоянии коммуникаций (имеется в виду газ, электричество, вода, канализация): очень часто в рекламе пишут, что все подведено, а по факту проходит вдоль участка, а это не одно и то же.

Лучше заранее поинтересоваться у соседей, кто обслуживает коммуникации, или найти информацию в интернете и получить ответ в организациях об условиях вашего подключения. Заранее сделайте экспертизу грунта на возможность строительства на нем капитальных строений.

Для раздела земельного участка необходимо обратиться в геодезическую компанию, специалисты которой произведут замеры участка для его раздела и выдадут Вам на руки для утверждения соглашение о разделе земельного участка и диск для внесения изменений в ЕГРН, который можно подать через МФЦ.

Как купить участок под строительство: 12 важных текстов

Как изменился порядок регистрации участков?

Отвечает юрисконсульт офиса «Проспект Вернадского» департамента загородной недвижимости «ИНКОМ-Недвижимость» Елена Таболина:

При покупке в собственность земельного участка с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства» (ИЖС) покупателю необходимо как минимизировать общие риски, возникающие при приобретении любого объекта недвижимости, так и иметь представление о «подводных камнях», которые могут возникнуть исключительно при совершении сделок с земельными участками ИЖС.

Во-первых, при покупке земельного участка нужно убедиться, что продавец является действительным собственником продаваемого участка и его право собственности не обременено, например, залогом, арестом или сервитутом.

Это можно выяснить, получив выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), содержащую общедоступные сведения об объекте недвижимости.

Также следует минимизировать риски, связанные с отсутствием у продавца задолженностей по налогам и сборам на обслуживание.

Во избежание споров с собственниками смежных участков важно убедиться, что границы земельного участка согласованы в соответствии с требованиями действующего законодательства, а также отсутствуют соответствующие особые отметки, на которые нужно обратить внимание в кадастровом паспорте на земельный участок. Сейчас, при отмене кадастровых паспортов на земельные участки, данную информацию можно получить из обобщенной выписки на земельный участок из ЕГРН.

Поскольку земельный участок ИЖС покупается исключительно для строительства индивидуального жилого дома, важно проследить, не находится ли приобретаемый участок в водоохраной зоне, не проходит ли через него газопровод, нет ли подземного кабеля все это предполагает установление на земельном участке соответствующих охранных зон и налагает особые требования и дополнительные согласования при возведении дома, а в некоторых случаях возведение объекта недвижимости может быть запрещено.

Важным моментом является возможность подключения возведенного жилого дома к сетям инженерно-технического обеспечения, поэтому при покупке земельного участка вопрос наличия действующих коммуникаций или возможность подключения объекта недвижимости к инженерным сетям в будущем заслуживает отдельного внимания.

Приобрести участок в общую долевую собственность Вы можете.

Но следует иметь в виду, что провести реальный раздел земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, можно, только если при прекращении долевой собственности будут соблюдены минимальные нормы образуемых земельных участков.

Также следует понимать, что, если возводимый жилой дом не будет находиться в долевой собственности, для его строительства на земельном участке потребуется согласие второго сособственника.

О чем я должен знать, покупая дачу в СНТ?

Как выделить свою долю собственности – земли и дома?

Отвечает адвокат, партнер Berkshire Advisory Group Сергей Копейкин:

Первоначально нужно понять, находится ли земельный участок в садовом товариществе или в него не входит. От этого зависят особенности оформления.

При покупке неоформленной земли возникает вопрос, связанный с проверкой назначения земель: обязательно должно быть указано «под ИЖС». Когда приобретаемый участок находится на землях сельхозназначения, релаксации или водоохраны, то строительство возможно, но будет оспоримым.

Если земельный участок находится в СНТ и уже имел первоначального собственника (то есть был оформлен в собственность члена СНТ), нужно проверить наличие:

  • свидетельства о государственной регистрации права на земельный участок;
  • обременений при совершении сделок;
  • кадастрового плана земельного участка, в котором установлены границы (а также проверить, что эти границы никем не оспариваются).

Все это проверяется через Кадастровую палату. Главное убедиться, что границы согласованы и забор стоит на соответствующем месте.

Также следует обратить внимание на возможные сервитуты (ограничения права пользования в интересах третьих лиц). Эти данные можно выяснить в правлении СНТ. Например, по участку проходит ЛЭП или коммуникации, колодцы связи, канализационные колодцы. В правлении покупатель заранее должен узнать о качестве участка.

Существенным моментом является цена, по которой будет приобретаться участок для ИЖС: по действующему законодательству, она не может быть ниже кадастровой стоимости. Но это скорее важно для продавца и в случае, если участок у него в собственности находится менее трех лет.

Независимо от суммы в договоре, ФНС имеет право насчитать ему налог в размере 13% от кадастровой стоимости и попытаться взыскать недоимку. Если участок у собственника более трех лет, налогов не будет.

При оформлении договора купли-продажи я всегда рекомендую расчеты между продавцом и покупателем проводить в безналичной форме.

Поделить участок на двух хозяев в принципе можно, но лучше делать это сразу при покупке, определив доли.

Однако следует обратить внимание на то, что в каждом районе той же Московской области законодательными органами установлены нормативы, ниже которых не может быть оформлено индивидуальное право собственности на земельный участок.

Например, по Одинцовскому району этот норматив не менее 4,5 соток, так что разделить шесть соток точно не получится.

Отвечает арбитр Первого арбитражного учреждения Марина Гурьянова:

Прежде всего необходимо получить выписку из ПЗЗ (Правил землеустройства и землепользования), где будут указаны основные разрешенные виды использования данного земельного участка. Эта выписка заказывается бесплатно в любом МФЦ или администрации сельского поселения.

Если данный земельный участок предназначен для индивидуального жилищного строительства, то это должно быть прямо указано в основных (не в дополнительных и не во вспомогательных или условно разрешенных) видах использования, в противном случае Вам предстоит пройти через процедуру публичных слушаний.

Также в данной выписке (ПЗЗ) Вы уточните минимальный размер участка этой категории, отсюда будет понятно, возможен ли его раздел.

Далее Вы или продавец участка должны предоставить выписку из ЕГРН, желательно свежей датой. В выписке будет указан собственник/и данного земельного участка, наличие зарегистрированных прав, кадастровая стоимость (с нее Вы будете выплачивать налоги.) Особое внимание следует уделить любым обременениям: арестам, правопритязаниям, запретам на регистрационные действия) и сервитутам.

На момент сделки купли-продажи продавец должен передать Вам земельный участок свободным от любых прав третьих лиц. Также он должен предоставить нотариальное согласие супруга на отчуждение, если объект приобретен во время брака и, следовательно, является совместно нажитым имуществом.

Если собственников у участка несколько, то договор купли-продажи подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Также следует обратить особое внимание на то, проводилось ли межевание данного земельного участка и установлены ли его границы в соответствии с действующим законодательством.

Сейчас зачастую участки имеют наложение границ, а значит, по ним неизбежны судебные споры и расходы на приведение этих самых границ в соответствие. Данную информацию можно получить, открыв в интернете публичную кадастровую карту и набрав кадастровый номер приобретаемого земельного участка.

В любом случае во избежание последующих судебных разбирательств, при приобретении земельного участка необходимо обратиться за сопровождением сделки в квалифицированному юристу.

Текст подготовила Мария Гуреева

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне на адрес: [email protected] Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как построить загородный дом: 15 полезных статей

Как законно продать дом, который построил сам?

Построил дом в СНТ. Как получить налоговый вычет?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_vybrat_i_kupit_uchastok_pod_stroitelstvo/6345

Кадастровые хитрости. Как купить землю?

А происходит это не из-за лени или глупости индивидуума, собирающегося прикупить себе дачку, а чаще всего от простого незнания, где нужные понятия прописаны.

Знал бы, где написано — почитал бы, верно? Так вот, наткнувшись в очередной раз на наглого риэлтера, возжелавшего продать мне земельный участок, который я в силу его (участка, а не риэлтера) характеристик даже на учет поставить не смогу, не то что права оформить, решила я выдать здесь небольшой ликбез.

Земля это хорошо, но не всегда хорошо для нервной системы

Купил мой знакомый себе два расположенных рядом (смежных) участочка. Участочки хорошие такие, соток по 20. И решил не мелочиться, а объединить их, отстроить себе домик и заделаться барином.

Снес заборчик между участками, все облагородил, а потом взял документы и явился пред ясны очи регистраторов недвижимости. И вот тут то и поджидало его большое разочарование — не быть ему барином.

Первое — участки объединить невозможно.

Второе — нельзя зарегистрировать право собственности на дом. Случилась сия оказия потому, что мой знакомый не изучил внимательно кадастровые паспорта, которые получил от продавцов при покупке участков.

А в первом из них была указана такая штука: категория земель — земли сельхозназначения, целевое назначение — для огородничества. В кадастровом паспорте второго участка значилось: категория земель — земли поселений, целевое назначение — для ИЖС.

Собственно, сам ликбез

В нашем земельном законодательстве применяется принцип целевого назначения земли — то есть для чего тот или иной участок может быть использован. Эта информация отображается в кадастровом паспорте, а так же в свидетельстве о государственной регистрации права.

Кроме того, земля делится еще и по категориям. Начнем с последнего, ибо так правильнее.

Категорий в Земельном кодексе (а искать информацию по этому вопросу нужно именно там) всего семь, все земли в России относятся к какой-либо из них:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли поселений;

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4) земли особо охраняемых природных территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

В общем-то, что за земля в каждом конкретном случае, видно из названий категорий. Поэтому углубляться дальше в этот вопрос не буду.

Для каждого земельного участка предусмотрено целевое назначение, и только одно. Иногда используется другое понятие — «вид разрешенного использования» (ВРИ), но это одно и то же. И вот вам список основных целевых назначений, с которым вы столкнетесь при покупке земельного участка:

Для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). На таком участке строить дом не только можно, но и крайне желательно. Если участок будет пустовать, то вас могут оштрафовать за нецелевое использование. В теории — изъять участок (вполне законно). Правда, о прецедентах я не слышала.

Для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ). Такие участки предназначены для выращивания сельхозкультур: овощей, фруктов. А вот домик можете строить, а можете и не строить — дело ваше.

Дачный участок. Самый «демократичный участок». Хотите — стройте домик и прописывайтесь в нем, а хотите — ничего не стройте, выращивайте чего-нибудь, цветочки, помидорчики.

Садовый участок. Тут хоть одно дерево (плодовое), но вы обязаны посадить. Строить дом — опять же дело ваше. И хорошо бы пару кустиков (ягодных) тут же посадить. Такой участок предназначен для отдыха, поэтому к дереву и кусту можно присовокупить и просто зеленую лужайку.

Тонкость: вроде как Конституционный суд недавно принял решение, по которому на садовом участке вы можете построить домик и прописаться в нем, если садовый участок находится в черте поселения. Но пока еще на практике вам придется через суд добиваться, чтобы судья принял решение, что ваш домик пригоден для постоянного проживания.

Огородный участок. Здесь вы просто обязаны стать знатным огородником — обязательно выращивание ягодных, овощных, бахчевых или иных сельхозкультур, а возведение капитальных жилых строений запрещается.

Вне ситуации с покупкой дачи или домика в деревне целевых назначений больше, но в одну статью их не вместить, да и для рассматриваемого вопроса оно не нужно.

Работа над ошибками

Вернувшись к ситуации моего знакомого, теперь вы, возможно, лучше поймете корень его проблем. Законодательство запрещает объединение двух и более участков разных категорий земель, и кадастровая палата выпишет вам «отказ». Слить можно только участки одной категории.

В регистрации прав же на хоромы моему знакомому отказали потому, что дом возведен, получается, незаконно, ибо стоит он на земельном участке с разрешенным видом использования — для огородничества.

Решение его задачи теоретически есть — это перевод одного из участков в категорию другого, но путь сей извилист и тернист. Если ваш участок находится в Московской области, то принять решение о переводе земель может только правительство Московской области. Траекторию движения по этому пути расписывать не буду, думаю, каждый представляет себе, что это за «хождение по мукам». Лучше отказаться от покупки участка, как бы вас ни уверял продавец, что смена категории — плевое дело. Вот пусть сперва поменяет, а потом продаст вам.

Логику выделения земель, когда два участка разной категории оказываются по соседству, понять зачастую достаточно затруднительно, поэтому только внимательность, внимательность и еще раз внимательность при изучении документов на недвижимость.

Есть маленькая подсказка: в черте населенного пункта земля может быть только одной категории — земли поселений.

Кстати, тут опять же есть заковырка, которую нечистые на руку продавцы иногда используют. Есть у нас в стране такое понятие — зонирование территорий (см. Градостроительный кодекс). Так вот, в соответствии с оным, в состав земель поселений могут входить жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны сельскохозяйственного использования и так далее. Чувствуете разницу? Пусть и прозвучало слово «сельскохозяйственное» для нашего примера, но это не категория земель, а территориальная зона.

Поэтому часто можно встретить ситуации, когда риэлтер бойко рассуждает о некоем объекте, уверяя, что тот относится к категории земель промышленности, на самом же деле это промышленная зона в черте населенного пункта — земли поселений. А значит, уже и другие пути оформления, и соответствующие камни на нем.

И напоследок — 93-ФЗ, закон о так называемой «дачной амнистии». Он дал волю продавцам продавать свои участки с неполными кадастровыми паспортами, то есть, это когда в кадастровых паспортах не указаны точные границы участка, площадь ориентировочная, а участок еще не оформлен в собственность продавца. Конечно, если участок очень уж вам понравился, закон разрешает продавцу «ускоренно» оформить свои права на участок, чтобы передать их вам.

Но в этом случае вам сложнее будет «отбиться» в суде, если ваш новый сосед или местная администрация захотят «оттяпать» себе кусок вашего участка. Ведь в кадастровом паспорте нет точных данных о границах вашего участка, а доказать в суде, что предыдущий хозяин «вбил колышки там, где надо», вам будет достаточно сложно.

Источник: https://ShkolaZhizni.ru/law/articles/29750/

Как купить земельный участок без проблем?

Казалось бы, земля – не квартира, какие могут быть проблемы?

Но юристы не склонны относить сделку по купле-продаже земельных участков к разряду банальных. Имеется целый список моментов, на которые следует обратить внимание уже на стадии подготовки к ней.

Ориентировка на местности

Для начала нужно четко понять, какими основными характеристиками должен обладать участок. Отправной точкой должна служить цель покупки: земля приобретается под место отдыха или же для постоянного проживания. Во втором случае важно знать, будет ли у членов семьи необходимость ежедневных поездок в Москву.

После чего станет понятно, в каком направлении и на каком расстоянии следует искать загородный участок.

Порой,  невзирая на расположение офиса и городской квартиры, покупатели обращаются к направлениям, где трассы менее загружены и больше чистого воздуха.

Это, как правило, западный спектр в пределах тридцати пяти километров от кольцевой дороги. Но в дальнейшем, как показывает практика, от таких участков и даже уже построенных домов приходится отказаться – слишком неудобен путь к работе и городскому жилью. Эти вещи достаточно очевидны.

Но есть и довольно завуалированные аспекты, играющие важную роль в дальнейшей судьбе, как покупателя, так и купленной земли.

Прикидка бюджета

Первый из них – сумма, выделяемая на покупку. Впервые приобретая землю, покупатель может не подозревать о том, что его затраты на сделку будут весьма значительны и ориентируется на участки, стоимость которых совпадает с имеющейся у него суммой. На самом деле, стоит подыскивать предложения на десять, а то и двадцать процентов дешевле – тогда сделка состоится без неожиданных конфузов.

Ровные отношения

Третье, на что следует обратить внимание, это наличие уже проведённого межевания.

Если работы не состоялись, то не следует поддаваться на обещания продавца сделать это позже – можно попасть в неприятную ситуацию.

В крайнем случае, рекомендуется прибегнуть к депозитарной банковской ячейке, где деньги будут храниться до тех пор, пока обещания продавца не будут исполнены, и право собственности не перейдёт к покупателю.

«Скелеты» в земле


Четвёртый подвох кроется в наличии у многих продаваемых участков обременений, на которых продавец старается не акцентироваться. Между тем, Земельный Кодекс обязывает продавца ставить покупателя в известность об условиях эксплуатации земли.

Более того, в случае сокрытия таких данных покупатель имеет право пересмотреть условия сделки или прекратить договорные отношения.

Наряду с обременением существуют и другие документально оформленные ограничения: должна быть определена категория земель, на которых позволительно проводить жилую застройку. Имеется два удовлетворительных варианта.

Это земли населённых пунктов с правом использования под индивидуальное жилищное строительство и земли сельхозназначения с правом на строительство дач. Если участок не относится к одной из этих категорий, то следует оказаться от его покупки.

Покупатель, также, вправе потребовать документальное подтверждение государственной регистрации участка в кадастре  – девелопер обязан его предоставить.

Кадастровый паспорт подробно описывает характеристики земли, что имеет важное значение для проведения сделки. Наличие кадастрового паспорта, также, как и свидетельства о праве собственности – документы, без которых продажа участка невозможна.

Так же, следует исключить наличие иных лиц, имеющих права собственности на этот участок.

Немаловажными документами в процессе подготовки сделки являются договоры застройщика на подведение к участку воды, электричества, газа, очистных коммуникаций.

В договоре купли-продажи эти отношения не указываются, поскольку покупатель не является стороной договора на подведение коммуникаций. А, между тем, таких договоров может быть несколько – с разными службами, осуществляющими подключение.

А может быть и один – если обязательства берёт на себя муниципальное поселение.

В любом случае необходимо ознакомиться с этими документами, чтобы быть уверенным в реальной стоимости покупки. Ведь подключение коммуникаций  — весьма дорогое удовольствие, особенно, если покупателю придётся решать эти вопросы самостоятельно.

Лучше с подрядом, чем в чистом поле

Пятая подсказка касается большей надёжности покупки участков с подрядом. Специалисты полагают, что в этом случае уменьшается вероятность приобретения вместо готового к строительству места чистого поля, где и колышков-то не видно среди травы.

Лучше не согласиться вначале, чем судиться потом

И, безусловно, самое пристальное внимание следует уделить содержанию договора купли-продажи. Даже, если продавец давит на покупателя, доказывая, что текст договора – типовой и сто раз подписанный, не стоит идти у него на поводу. Внимательно прочитайте предлагаемый вариант, примите его как проект и внимательно проработайте.

Необходимо, чтобы в договоре были указаны все параметры объекта продажи – пусть это будет оформлено приложением. Чётко должна быть указана цена и сроки действия, условия расчётов.  В дальнейшем покупатель сможет контролировать исполнение обязательств продавцом и в случае нарушений имеет право прекратить договорные отношения.

Как правило, к договору прилагается акт приёма-передачи объекта, и до его подписания покупатель имеет право требовать исправления недочётов, допущенных продавцом в работах на участке.

Регистрировать – обязательно!

Для того, чтобы стать полноправным собственником земли, покупатель должен зарегистрировать не только договор купли-продажи, но и свидетельство о переходе к нему права собственности на землю.

Кадастровый паспорт на нового владельца оформляется после внесения его в реестр владельцев данной недвижимости и получается в Кадастровой палате.

Сейчас это сделать просто – через сервер электронных государственных услуг.

Фото с сайта: olx.ru

Источник: http://www.DomZaMKAD.ru/articles/article-4214.html

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.